viernes, 28 de septiembre de 2012

Desalojo de Inquilinos


Las situaciones sometidas a consulta legal son la del inquilino que adeuda más de dos meses de cánones de arrendamiento; o la del arrendatario que ha violado diversas cláusulas del contrato de arrendamiento. Adicionalmente incluimos aquellos poseedores del inmueble (apartamento, casa o quinta) que lo ocupan sin disponer de un derecho o contrato. Se trata de inquilinos problemáticos que habitan el inmueble de forma arbitraria e ilegal.

Al emitir el dictamen en una auditoría legal evacuada en nuestro carácter de abogados en Caracas, Venezuela, afirmamos que para las circunstancias reseñadas existe el juicio de desalojo del inquilino moroso o incumplidor de sus obligaciones derivadas en el contrato de arrendamiento. Sin embargo es de advertir que el juicio es dispendioso, y no siempre, la sentencia se obtiene dentro de la oportunidad que prevé la Ley.

La demanda de desalojo del arrendatario debe estar acompañada de los recaudos exigidos por la Ley para que el tribunal la admita e inicie el proceso judicial. Así, una vez admitida la demanda de desalojo, el juez de la causa llamará al demandado (inquilino moroso) para que conteste o presente el escrito de su defensa. Por lo general, es común observar en los tribunales que estas demandas contienen la solicitud de la medida de secuestro del inmueble. Esto significa que el juez autoriza que el desalojo se efectúe de inmediato: se desocupará el inmueble (casa o apartamento) de las personas que lo habitan y los bienes también.

Los inquilinos morosos y las deudas por cobrar a estos son materias que deben ser ventiladas en el procedimiento judicial de desalojo. Al emitir la segunda opinión legal en un asunto sobre el incumplimiento de un contrato de arrendamiento afirmamos que sí es posible lograr el desalojo o entrega del bien que es ocupado de forma injusta y en contravención al contrato. La protección patrimonial del deudor en Venezuela no puede violar los derechos del propietario arrendador. No es lícito aplicar medidas o actuaciones para blindar o preservar los derechos del inquilino, cuando estas van en detrimento de los derechos del dueño arrendador. El juicio por cobro de bolívares, la demanda de desalojo de inquilinos, e incluso, los juicios penales de denuncias por estafas, fraudes u otros delitos, son las vías para preservar y hacer valer los derechos de las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento. Es el Derecho Innovador con función preventiva a ejercer en Venezuela. Por último, se recomienda acudir a la asesoría jurídica preventiva en materia de desalojo de viviendas ante inquilinos morosos. La demanda para que el inquilino desaloje el inmueble es onerosa y es un juicio muy dilatado.

jueves, 27 de septiembre de 2012

Cómo Reclamar y Cobrar una Herencia

Manuel Alfredo Rodriguez

Se trata de la demanda que tiene por objeto pedir la Partición de la Herencia. Es un juicio llevado ante los Tribunales de la República por el heredero o herederos interesados. Se inicia el procedimiento mediante un escrito redactado por abogados expertos en herencias o sucesiones en Venezuela. El demandante expondrá al juez que: (i) contrajo matrimonio con la ciudadana Laura, de cuya unión procrearon dos hijos; (ii) compró un inmuebles (casa, quinta) durante el matrimonio; (iii) su cónyuge falleció sin dejar testamento y que los únicos y universales herederos son los dos hijos y él (en su carácter de demandante).

Una vez admitida la demanda, se ordena la citación de los demandados: los dos hijos coherederos. Vencido el lapso para que estos acudan a dar la contestación de la demanda, no asistieron ni hicieron formal oposición a la misma, ni discutieron sobre la cuota respectiva. Ante esa situación, el Tribunal procedió al nombramiento del Partidor, ello, conforme al texto del artículo 778 del Código de Procedimiento Civil venezolano. Fecha más tarde, el Partidor consignó en el Tribunal: informe de partición; luego, se solicitó el nombramiento del Perito Evaluador quien entregó el avalúo del bien hereditario.

La Ley prevé que presentada la partición de herencia ante el Tribunal, se procederá a su revisión por los interesados, y si éstos no formulan objeción alguna, la partición queda concluida y así lo declarará el Tribunal. Del informe de partición deriva que al demandante, viudo de la causante, le corresponde el 66% del bien partido o de la herencia a repartir. En consecuencia, se le adjudica a cada uno de los dos hijos demandados el 16,66 % de la herencia. En ese sentido, el Tribunal declaró concluido el juicio por reclamo de partición de herencia. El coheredero demandante logró cobrar su herencia de manera efectiva y rápida.

Los abogados en Venezuela, conocedores de la materia de herencia y sucesiones, recomiendan además de lo explicado, tener siempre presente la solicitud judicial denominada: declaración de únicos y universales herederos. Asimismo, en relación al tema de las herencias es necesario disponer de la asesoría legal oportuna sobre testamentos y declaraciones sucesorales. Por último, es permitido proteger los bienes a heredar de forma preventiva, es la técnica del blindaje o cúbrase patrimonial. El requisito básico es contar con la voluntad expresa del propietario de los bienes que integrarán el caudal hereditario. La persona puede vender o traspasar sus bienes a las manos de quien desee, sin limitación legal alguna. El adquirente o comprador podría ser, por ejemplo, una persona jurídica integrada por los descendientes del vendedor o dueño de los bienes en cuestión.

Abogado en ejercicio. Profesor UCV, UCAB y USM.
asomivis@gmail.com